|
|
ЧТО НАМ СТОИТ ДОМ ПОСТРОИТЬ ?
Александр Берман, председатель правления общественного Движения «Хазит хаКавод» («За достойное будущее») « Каждый второй репатриант из бывшего СССР рискует на старости лет жить в бедности». Это слова из доклада главного учёного министерства абсорбции д-ра Зеева Ханина,сделанного им 7.11.010 на съезде общественного Движения «Хазит ха Кавод» («За достойное будущее», далее Движение). Социальная катастрофа выходцев из бывшего СССР, о которой шла речь на съезде Движения, была вызвана прежде всего тем, что за последние 20 лет государство почти ничего не сделало, чтобы решить жилищную и пенсионную проблемы репатриантов, приехавших в возрасте 40+. В настоящей статье обсуждаются вопросы, в чём корни этой социальной катастрофы, а также, как взаимосвязаны между собой бедственное положение неимущих репатриантов из бывшего СССР (пенси- онеров, инвалидов и неполных семей ), с тем, что происходит с рынком недвижимости в Израиле. Автор статьи утверждает, что госказна ежегодно зарабатывает миллиарды шекелей на искусственно поддерживаемом государством остром дефиците жилья, а также на бедственном положении 50.000 семей неимущих репатриантов из бывшего СССР- пенсионеров, инвалидов и неполных семей, живущих на съёмном жилье.Рынок недвижимости в Израиле, как новый Клондайк В Израиле разогрев рынка недвижимости начался 20 лет назад, когда за один год сюда приехало 200.000 репатриантов из СССР. Это привело к острому дефициту жилья, и, как следствие, к увеличению цен на аренду квартир и на недвижимость Рост цен на недвижимость продолжается в стране уже 20 лет.В результате этого произошел перегрев рынка недвижимости- цены на жильё увеличились в 2,5-3,5 раза. Покупка недвижимости стала недоступна малообеспеченным слоям населения, в частности, репатриантам, студентам и работающей молодежи. Дефицит жилья в 2010 г. в Израиле превысил 100.000 квартир и каждый год увеличивается ещё на 10.000 квартир. Он поддерживается на высоком уровне ещё и потому, что государство заморозило строительство социального жилья более 20 лет назад и до последнего времени не отказалось от этого пагубного для репатриантов из бывшего СССР решения.В последние годы в Израиле сложились условия, когда из-за высоких темпов роста цен на жильё выгоднее инвестировать деньги в недвижимость, чем в ценные бумаги. В настоящее время 32% всех купленных квартир приобретаются в качестве выгодной инвестиции, и около 140 тысяч частных квартир незаселены.Согласно данным ЦСБ цена на недвижимость увеличилась за последние 12 месяцев на 20% (« Marker»,26.11.2010); по другим источникам, за последние два года - на 30%). По нашим оценкам доходы владельцев квартир от сбора аренд- ной платы составили в 2008 г. около 10 млрд. шек. (тогда сдавалось в аренду 500 тысяч квартир). Доходы инвесторов от покупки и последующей перепродажи квартир значительно превышают эту сумму. Так, например, если квартира, стоимостью в 1 млн. шек, подорожала за год на 20%, то при её продаже прибыль составит 200.000 шек; кроме того в качестве платы за аренду той же квартиры можно получить дополнительно 60.000 шек в год. Таким образом, суммарные доходы владельцев квартир, инвестирующих свои капиталы в покупку недвижи- мости и сдающих квартиры в аренду, составляют более 20 млрд. шек в год. Суммарные бюджеты министерства промышленности и торговли, министерства строительства, министерства социального обеспечения, министерства главы правительства и министерства финансов ( МФ ) также составят в 2011 г. около 20 млрд. шек. Эти цифры позволяют нам лучше пред- ставить себе, какого масштаба достиг сегодня в стране спекулятивный бизнес на рынке недвижимости. Многие сдают в аренду не одну, а сразу несколько квартир. Согласно данным, опубликованным газетой Глобс, из числа владельцев обследованных 200.000 квартир, сдавав шихся в аренду в 2003 году, 4.700 владельцев сдавали в среднем по11,7 квартиры (более 25% квартир, сдававшихся в аренду и попавших в исследовательскую выборку ).И 40% владельцев сдавали в аренду только по одной квартире. С 2000 по 2009 гг. число сдающихся на съём квартир увеличилось с 431.000 до 527.000. Похоже, что только ленивые и неимущие (в том числе репатрианты) не включились в этот спекулятивный и очень доходный бизнес.Кто-то теряет, кто-то находит При разогреве рынка недвижимости происходит перераспределение доходов между различными группами населения, а также банками, строительными фирмами и МФ .В разогреве рынка недвижимости заинтересованы владельцы квартир, зарабатывающие на покупке-продаже квартир и на их сдаче в аренду, а также банки, выдающие машканты, кабланы, строящие и продающие квартиры, и, наконец, МФ, получающее дополнительно миллиарды шекелей в качестве доходов от налогов. Испытывают серьёзные материальные трудности из-за разогрева рынка недвижимости мало-имущие слои населения, в том числе, более 50.000 семей нуждающихся репатриантов (пенсионеров, инвалидов и неполных семей), живущих на постое и стоящих в очереди на соцжильё, а также работающие репатрианты и молодежь, нуждающиеся в покупке собственного жилья. Объединение кабланов утверждает, что 52,5% стоимости каждой машканты уходит в виде различных налогов в госказну, а также, что за счет налогового обложения вновь построенной недвижимости в 2010 году МФ «заработало» 14 млрд. шек («The Marker» от 18.10.2010). Поскольку благодаря увеличению цены на недвижимость казна получает дополнительно миллирды шекелей налоговых поступлений, то МФ все эти годы было одной из наиболее заинтересованных сторон в разогреве рынка недвижимости. В течение последних 2-3 лет МФ увеличило «цену» на землю под строительство в 3-5 раз в разных районах страны. Всё это даёт нам основание утверждать, что МФ не заинтересовано в строительстве соцжилья для неимущих групп репатриантов из СССР (пенсионеры, инвалиды и неполные семьи) не только потому, что это стоит больших денег, но ещё и потому, что это привело бы к многомиллиардным потерям налоговых поступлений в госказну (если бы неимущие репатри анты, живущие на постое, были обеспечены соцжильём, это привело бы уменьшению дефи цита жилья и вызвало бы падение цен на аренду квартир и на недвижимость. В этом случае МФ лишилось бы дополнительных миллиардов шекелей в качестве сверхприбылей за прода жу земли под строительство и НДС от строительных фирм). О перегреве рынка недвижимости, как еще об одном системном сбое Как уже было сказано ранее, за последние 20 лет цены на покупку недвижимости и на аренду квартир выросли в несколько раз.Что же плохого в том, что в результате разогрева рынка недвижимости большинство граждан страны, являющиеся владельцами недвижимости (72%), стали богаче, поскольку стоимость их собственного жилья увеличилась в несколько раз? Однако более тщательный анализ этой ситуации показывает, что речь идёт всего лишь о «виртуальном» богатстве, которое может исчезнуть, как дым, если взвинченные из-за дефицита жилья цены на недвижимость упадут, как это случилось недавно в США, и это падение может привести к экономическому спаду в экономике. Под системным сбоем у нас в стране принято называть те или иные ошибки правительства, связанные с его бездействием или же ошибочными действиями, которые имеют серьёзные негативные последствия для страны. Жилищный кризис, развивающийся в течение последних 20 лет (хронический дефицит жилья и, как следствие, спекулятивный рост цен на покупку недвижимости и на его аренду, ограничение покупатель ной способности населения, вызванный высокими ценами на недвижимость, сокращение объ ёма строительства ), также является результатом системного сбоя, который на мой взгляд произошел по вине МФ и за который расплачиваются не только неимущие репатрианты из бывшего СССР, но и многие другие граждане страны. На какой-то стадии разогрева рынка недвижимости, когда цены на недвижимость и на аренду жилья увеличились уже в несколько раз, возникла опасность обвала рынка недвижимости. По мере того, как цены на недвижимость приблизятся к критическому уровню (выше которого большая часть населения не имеет возможности из-за высокой цены купить себе квартиру, такое состояние рынка недвижимости называют перегревом), рост доходов инвесторов резко сократится. Сегодня перегретый рынок недвижности уже достиг того уровня, когда строятся и продаются в основном элитные квартиры, стоимостью на много миллионов шекелей и недоступные для большинст ва нуждающихся в жилье. Если произойдет сокращение доходов инвесторов, вложивших день ги в недвижимость, то они предпочтут избавиться от потерявшего высокую доходность бизнеса и начнут продавать купленные ими квартиры. В случае, если на продажу будут одновременно выставлены сотни тысяч квартир, это приведёт к обвалу рынка недвижимости. По-видимому именно поэтому правительство и Банк Израиля делают в настоящее время усилия, стремясь охладить рынок недвижимости и не допустить этого обвала. За увеличение цен на недвижимость расплачивается та часть населения,которая живёт на съёмных квартирах или же которой предстоит покупка квартиры, чтобы в ней жить. Среди отрицательных последствий перегрева рынка недвижимости следует прежде всего назвать опасность обвала этого рынка, падение покупательной способности малообеспеченной части населения, живущей на съёмных квартирах, а также то, что молодые специалисты вынуждены покидать Израиль, так как не могут здесь обустроиться. Всё это даёт нам право говорить о нынешнем состоянии рынка недвижимости в Израиле, как ещё об одном системном сбое. Рынок недвижимости и неимущие репатрианты из бывшего СССР Больше всех пострадали от разогрева рынка недвижимости социально-слабые группы репатриантов (пенсионеры, инвалиды и неполные семьи), поскольку многие из них вынуждены оплачивать арендуе- мые ими квартиры из своего социального пособия. Около 50 тысяч семей из этих групп стоят в очереди на социальное жильё в министерстве абсорбции. Недостаточно продуманные действия правительства, направленные на дополнительную финансовую поддержку социально- слабых групп репатриантов, как правило, приводят к очередному витку разогрева рынка недвижимости. Например, когда правительство увеличило размеры социальной надбавки к посо- бию по старости и дотации на съём квартиры (закон от 4.03.2008 ), тут же владельцы квартир, сдававшие их на съём, подняли цену на аренду. Увеличился размер дотации от минстроя на 400 шек для пожилых неимущих репатриантов в рамках программы долгосрочного съёма, тут же владелец квартиры потребовал увеличить арендную плату на 400 шек . Главная причина того, что более 170.000 репатриантов, относящихся к социально-слабым группам, находятся в бедственном положении, заключается в том, что уже в течение многих лет остаётся нере- шенной их жилищная проблема, и они поэтому вынуждены значительную часть своего социального пособия отдавать для оплаты крыши над головой (оплата съёмной квартиры или же выплаты машканты). После этого у них уже не остается достаточно денег, чтобы обеспечить себя полноценным питанием и необходимыми лекарствами. Каждый год в число бедствующих пенсионеров вливается дополнительно 12 тысяч репатриантов из числа тех, кто достигает пенсионного возраста.. Последнее обстоятельство и дало основание д-ру Зееву Ханину го- ворить о том, что около 500.000 репатриантов рискуют жить в бедности на старости лет, если правительство не предпримет необходимых шагов, чтобы решить жилищные и пенсионные проблемы репатриантов из бывшего СССР, приехавших в страну в возрасте 40+ Жить на постое Согласно данным ЦСБ за 2008 год 154 тысяч семей репатриантов жили на съёмных квартирах,или,как говорили раньше, на постое. Ежегодно МФ выделяет 1,5 млрд. шек. в качестве дотаций для оплаты съёмного жилья новым и нуждающимся репатриантам (живущим ниже черты бедности пенсионерам, инвалидам и неполным семьям ).Согласно нашим оценкам, репатрианты из социально-слабых групп, живущие на постое, доплачивают владельцам квартир из собственного кармана в среднем более половины той суммы, которую им выделяет на съём жилья минстроя. Следовательно, по самым скромным оценкам за 20 лет владельцы квартир, сдающие их пенсионерам, инвалидам и неполным семьям, получили из рук неимущих репатриантов в качестве платы за аренду квартиры около 45 млрд. шек. По оценкам экспертов нашего Движения четвёртой части от этой суммы было бы вполне достаточно, чтобы построить соцжильё для всех нуждающихся в нем неимущих репатриантов. В чём же секрет такого расточительства со стороны МФ? Ведь МФ могло сэкономить более десяти миллиардов шекелей, если бы проявило такую же заботу о социально-слабых группах репатриантов из бывшего СССР, как о репатриантах из Эфиопии. Если бы государство инвестировало в строительство соцжилья для нуждающихся в нём репатриантов в самом начале массовой алии по 1 млрд. шек в год, то уже 10 лет тому назад решило бы жилищную проблему 100.000 неимущих репатриантов, стоящих по много лет в очереди на соцжильё в министерстве абсорбции. Одно из возможных объяснений того, почему МФ тратит такие безумные деньги на оплату съёмного жилья для неимущих репатриантов из СССР и отказывается строить соцжилье, заключается в том, что существует невидимое лобби, которое защищает интересы владельцев квартир, сдающих их в аренду и поэтому не заинтересованных в строительстве соцжилья Один из таких владельцев квартиры, сдающий её в аренду, на вопрос, собирается ли он продавать свою квартиру, ответил:«Я не дурак, чтобы продавать курицу, которая несёт золотые яйца». Владельцам квартир невыгодно массовое строительство соцжилья: сдаваемые квартиры упадут в цене, а это им – прямой убыток! МФ со своей стороны заинтересовано в том, чтобы десятки тысяч неимущих репатриантов продолжали жить на постое, и таким образом содействовали бы разогреву рынка недвижимости. |
|