Все, кто хотят жить достойно сейчас и в будущем, все, кому не безразлична судьба родителей и собственная судьба - присоединяйтесь к нашему движению!

"... нужда делает людей жестокими"

Бертран Рассел

Главная

Меморандум движения

Запись в движение

Русский

עברית

Минфин готовит удар по богатым, а плакать будут бедные

(которые после неизбежного повышения арендной платы, последующего за введением нового закона, должны будут не только частично выплачивать налоги за почти 70 тысяч владельцев трех и более квартир, но и серьезно пополнять карманы более полумиллиона собственников двух квартир, которые не подлежат обложению новым налогом)

Летом текущего года министерство финансов выступило с очередной диковинной инициативой, направленной, по его утверждениям, на снижение стоимости жилья. Суть ее состояла в том, что, начиная с 2017 года, владельцы трех и более квартир должны будут выплачивать ежегодный налог за каждую квартиру, начиная с третьей, в размере одного процента от ее стоимости. Это должно будет, по мнению наших чиновников, стимулировать владельцев нескольких квартир продавать лишние жилищные единицы, которые должны будут «хлынуть» на рынок и «обвалить» нынешние безумные цены на квартиры в стране. Таким образом должна быть частично решена задача снижения цен на жилье, а государство при этом еще и заработает на новом налоге порядка 800 млн. шекелей в год.
Экстравагантный проект нашего главного финансового ведомства сразу же вызвал бурную реакцию как специалистов, так и рядовых граждан. И не только потому, что о подобных налогах в мире до сих пор пока еще не слыхивали, но еще и потому, что весьма нетрудно предсказать, как новое изобретение израильских финансистов скажется на квартирном рынке как в отношении цен на покупку жилья, так и на его съем.

Единственно, что является в этом проекте бесспорно реальным – это то, что государство действительно сможет заработать на этом налоге немалые деньги. А все остальное – вопросы, вопросы, вопросы…

Вопрос первый. Почему новый налог учитывает только количество квартир у их владельцев, а не  стоимость этих квартир и величину получаемой за них арендной платы? Согласно проекту закона, например, гражданин, имеющий в Тель-Авиве две квартиры, каждая стоимостью в 5 млн. шекелей, в одной из которых он живет сам, а вторую сдает за 7 тысяч шекелей в месяц, не должен платить нового налога. А гражданин, имеющий на периферии три маленьких квартиры, каждая стоимостью 700-800 тысяч шекелей, и сдающий две из них в аренду за 1800 -2000 шекелей в месяц, должен будет платить государству налог за одну «лишнюю квартиру». Невольно напрашивается вывод о том, что закон страдает отсутствием логики или наличием элемента дискриминации. Или, возможно, и тем, и другим одновременно.

Вопрос второй. Почему владельцы трех, четырех и т.д. квартир должны броситься продавать свои «излишки», которые превышают «квартирную норму», определенную министерством финансов (две квартиры)? Мультиквартирные владельцы, конечно же, уважают свое министерство финансов, но не настолько, чтобы расплачиваться за это своими деньгами. Гораздо   бОльшую привязанность они испытывают к своей недвижимости, которую они приобретали с целью получения прибыли, приносимую сегодня постоянно растущим в цене жильем, а также сдачей его в аренду.

Нет сомнения в том, что израильские владельцы нескольких квартир очень любят свои кошельки, о чем свидетельствуют уже сделанные ими прежде разумные капиталовложения в покупку «лишнего» жилья. Эти вложения полностью себя оправдали. Поэтому едва ли стоит ожидать от владельцев нескольких квартир массовых продаж своей недвижимости. Тем более, что продажа каждой квартиры – это дорогостоящая акция. Продавец квартиры должен уплатить налог на продажу, который включает налог на прибыль (мас шевах), полученную при продаже  (поскольку купленная несколько лет назад квартира сегодня стоит значительно дороже, то государство требует себе «свою долю» в разнице цен в виде специального налога). Этот налог зависит от времени покупки данной квартиры и от роста цены на нее с момента покупки.

В соответствии с законом квартира, купленная после 07.11.2001, облагается налогом в размере, равном 20 % величины роста ее стоимости с момента покупки этой квартиры нынешним владельцем. Так как очень многие квартиры выросли с 2001 года в цене примерно в два раза, иногда даже больше, то есть на 100 и более процентов, то это означает, что предстоит уплатить налог в размере не менее 20 процентов от величины роста ее стоимости. Так, например, если при покупке этой квартиры несколько лет назад она стоила один миллион шекелей, а сегодня – уже два миллиона, то прирост ее стоимости составил один миллион шекелей. Государство требует себе от величины прироста стоимости (в данном случае равного одному миллиону шекелей) налог в размере 20 процентов, то есть 200 тысяч шекелей. Справедливости ради надо отметить, что часто меняющееся законодательство в сфере купли - продажи жилья предусматривает различные многочисленные льготы в отношении выплаты этого налога (мас шевах). Поэтому далеко не все обладатели трех и более квартир должны будут (в случае продажи своей недвижимости) выплачивать этот налог полностью.

Заметим также, кстати, что рост стоимости квартиры, выросшей в результате повышения индекса потребительских цен, не учитывается при исчислении налога на продажу.

Надо сказать, что явный дефицит жилья в стране успешно сочетается с явными излишками в количестве законов, правил и различного рода ведомственных положений в жилищной сфере. Изменения в законодательство в этой сфере вносятся столь часто, что за ними бывает трудно уследить.

Тем не менее, учитывая все суммарные расходы, сопутствующие акции по продаже третьей, четвертой и т.д. квартиры, купленной уже в текущем столетии, продажа «лишней» квартиры обойдется ее владельцу примерно в несколько процентов от ее сегодняшней продажной стоимости. Если принять во внимание тот факт, что предполагаемый новым законом ежегодный налог на третью, четвертую и т.д. квартиру должен равняться одному проценту от ее нынешней цены, то это означает, что решивший ее продать владелец при продаже, фактически сразу должен выложить сумму, которой ему (в случае отказа от продажи) хватило бы для выплаты государству налога за нее в соответствии с новым законом в течение нескольких лет.

Кроме того, необходимо учесть, что в случае продажи квартиры, ее хозяин теряет также и ту часть арендной платы за нее, которая останется у него в случае отказа от продажи и уплаты за эту квартиру нового налога.  Так, если нынешняя цена квартиры составляет, например, полтора миллиона шекелей, то годовой налог за нее будет равняться 15 тыс. шек. или 1250 шек. в месяц. А такая квартира сдается сегодня в аренду за 3,500 – 4, 000 шек. в месяц. Таким образом, при отказе от продажи квартиры у ее владельца, даже после уплаты нового налога, остается арендная прибыль в размере 2,250 – 2750 шек. в месяц.  Думается, что в Израиле найдется не очень много граждан, готовых ежемесячно «выбрасывать на ветер» такие деньги. А попытка найти таких людей среди владельцев трех и более квартир (которых, согласно опубликованным в конце сентября 2016 года Минфином Израиля данным, в стране насчитывается 69 тысяч 505 человек) – практически вообще бесперспективна.

Вопрос третий. Как отразится на ежемесячной арендной плате частичная потеря дохода мультиквартирных хозяев из-за необходимости выплачивать новый налог. Можно предположить, что их единственной и вполне естественной реакцией в такой ситуации будет, очевидно, повышение квартирной платы. Сделать это будет совсем нетрудно, прежде всего потому, что в Израиле уже на протяжении многих лет существует хроническая нехватка жилья, объемы строительства которого продолжают серьезно отставать от роста населения. Кроме того, в нашей стране, в отличие от цивилизованных европейских стран, нет никаких ограничений на право владельца произвольно устанавливать арендную плату частных квартир. И, следовательно, нельзя ожидать массовой распродажи квартир. Скорее всего, лишь небольшая часть владельцев нескольких квартир в силу каких-либо индивидуальных причин может продать свои квартиры, а остальные хозяева, стремясь сократить свои потери от нового налога, отреагируют повышением арендной платы. И, следовательно, все их арендаторы (а их сейчас 167 тысяч) вынуждены будут «помогать им» выплачивать этот налог, согласившись за неимением другой альтернативы, на повышение арендной платы.

К сожалению, наше государство больше печется о правах богатых владельцев квартир, а не об их бедных арендаторах. Это в очередной раз наглядно было продемонстрировано летом 2016 года, во время обсуждения в кнессете законопроекта об аренде частных квартир. Все предложения об ограничении права владельцев квартир повышать арендную плату были отвергнуты народными избранниками, среди которых немало владельцев нескольких квартир, пекущихся не столько о своем народе, сколько о своих квартирах.

Вопрос четвертый.Если чисто гипотетически предположить, что государство в целях стимулирования продажи квартир теми, кто владеет несколькими единицами жилья, решит освободить их от уплаты налога на продажу, то есть сделает нынешний дорогостоящий процесс продажи квартир «бесплатным», то как это скажется на увеличение предложений на жилищном рынке? Был ли бы такой шаг Минфина достаточным для «наводнения» рынка продажи жилья новыми предложениями? - Думается, что нет. Владельцу проданной квартиры очень трудно сегодня было бы рационально и перспективно разместить свой капитал. Ведь израильские банки уже практически давно не платят процентов на вклады. Кроме всего прочего, хозяин проданной квартиры лишается будущих доходов от продолжающегося роста цены на жилье. Рассчитывать на падение цен на квартиры, по крайней мере, на ближайшие несколько лет, не приходится. В этом не заинтересовано государство, для которого социальная сфера не является приоритетной. Не заинтересованы в этом также и те две третьих граждан страны, которые проживают в собственных квартирах. Об этом же также свидетельствует и тот факт, что объем начатого в первой половине текущего года строительства жилья даже несколько сократился по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Вопрос пятый. Как отразится новый налог на финансовых аппетитах владельцев двух квартир, одну из которых они сдают в аренду. Ведь формально новый налог их не коснется, и у них не должно быть никаких оснований повышать арендную плату. Но, если повышается цена на квартиру, практически равноценную во всех отношениях той, которую они сдают, то они, конечно же, соответственно поднимут цену и на свои, сдаваемые ими в аренду квартиры.

Отметим, что большинство квартир, сдаваемых в стране в аренду (приблизительно 510 тысяч из 680 тысяч), принадлежат владельцам, сдающим только одну квартиру. Предполагаемый налог не только не заденет интересы хозяев этих квартир, но и может принести им существенную ежемесячную прибыль.

Итогом введения этого налога станет серьезный удар по преимущественно тощим карманам арендаторов, как тех,  (1) кто арендует жилье у владельцев нескольких квартир, так и тех,  (2) кто снимает жилье у хозяев только одной свободной квартиры.

В первом случае деньги пойдут на частичную выплату владельцами трех и более квартир нового налога государству. Во втором случае полмиллиона арендаторов вынуждены будут из своих, более чем скромных, доходов платить повышенную квартплату своим хозяевам. Если даже в результате действия нового закона арендная плата будет увеличена в среднем всего на 200 шекелей в месяц, то, как правило, более богатые владельцы квартир получат ежегодную дополнительную прибыль за счет своих более бедных сограждан в размере один миллиард двести миллионов шекелей (200 х 12 х 500.000).

Вместо заключения. Нет никаких сомнений в том, что авторы данного законопроекта искренне стремятся к снижению остроты жилищной проблемы в стране и к сокращению стоимости квартир. Им, по-видимому, казалось, что если обложить новым налогом только владельцев нескольких квартир, то это не должно затронуть интересы арендаторов, представляющих в основном самые бедные слои населения. Но, как показывает проведенный анализ, именно эти, менее имущие граждане, и станут основной жертвой предполагаемого закона. При повышении нынешней арендной платы за квартиру в среднем даже на двести шекелей в месяц, из их карманов будут ежегодно извлекаться и поступать на счета владельцев двух квартир примерно один миллиард двести миллионов шекелей. Кроме того, из карманов других 167 тысяч арендаторов, которые снимают жилье у «мультиквартирных» хозяев, будет ежегодно изыматься еще около 400 миллионов шекелей в пользу владельцев этих квартир, что составляет половину суммы нового налога, которую получит министерство финансов. Таким образом, самые бедные фактически оплатят половину налога, которым Минфин намеревается обложить богатых (800 млн. шекелей) и, кроме того, за их счет Минфин «попутно» обеспечит полмиллиона владельцев двух квартир неожиданным подарком в 1 млрд. 200 млн. шекелей.

В этой связи можно напомнить, что недавно Минфин выделил 50 млн. шекелей для оказания помощи на съем жилья пожилым репатриантам-пенсионерам, каждый из которых должен будет получать ежемесячно 150 шек. Хватит ли теперь бедным пенсионерам этой суммы, чтобы покрыть предстоящие убытки от нового налога Минфина на богатых квартировладельцев, к которым они, к сожалению, никак не относятся…

Вот уж, как говорится, воистину добрыми намерениями вымощена дорога в ад!

Если же всерьез говорить о морали этой невеселой «жилищно-налоговой» истории, то она сводится к следующей банальной истине: решение жилищного кризиса в стране может быть достигнуто только путем резкого увеличения объемов жилищного строительства, а не введением новых диковинных налогов. При этом возводимый квартирный «ассортимент» должен учитывать не только интересы элитарных слоев нашего общества, как это наблюдалось все последние годы, но и более скромные запросы абсолютного большинства населения.

Владимир Бабак

 

Copyright © 2005 - 2016  pensiaolim.org  
Оформление, разработка и поддержка: Игорь Коган

Пишите нам по адресу admin@pensiaolim.org

Rambler's Top100       HotLog