Все, кто хотят жить достойно сейчас и в будущем, все, кому не безразлична судьба родителей и собственная судьба - присоединяйтесь к нашему движению!

"... нужда делает людей жестокими"

Бертран Рассел

Главная

Меморандум движения

Запись в движение

Русский

עברית

Бабак Владимир

Горизонты решения жилищного кризиса в Израиле

(продолжение, начало см. здесь)

Часть 2

В поисках выхода из жилищного тупика

На пороге нового этапа жилищного кризиса

Самый главный негативный итог проведенных за последние годы реформ в нашей жилищной сфере состоит в том, что они ускорили наступление нового этапа в развитии затянувшегося жилищного кризиса. Его отличительная черта проявляется в том, что даже при еще явно недостаточных масштабах жилищного строительства (в сопоставлении с реальными потребностями населения) на рынке продаж жилья, наличные предложения уже превышают спрос. Это, конечно же, не кризис перепроизводства. Жилья в стране явно не хватает. Это кризис платежеспособности населения. Сегодня на рынке ожидают своего покупателя более 31 тысячи новых квартир. Некоторые из них «простаивают» на рынке уже полтора года, но не из-за отсутствия спроса на жилье как такового (то есть, потребности в жилье), а из-за отсутствия платежеспособного спроса. Иными словами, цены на жилье взлетели так высоко, что они вошли в вопиющее противоречие со слабой платежеспособностью подавляющей части населения страны.

Более того, нынешняя псевдонасыщенность рынка продаж усугубляется тем обстоятельством, что часть недавних инвесторов стала отказываться от арендного бизнеса, который потерял для них свою прежнюю привлекательность. Они стали «выбрасывать» на рынок свои «лишние квартиры». Свою роль в этой ситуации сыграло и существенное падение интереса иностранных инвесторов к израильской недвижимости. 

Если несколько лет назад значительную часть квартир, особенно дорогостоящих, покупали в качестве инвестиций состоятельные израильтяне и иностранцы, то сегодня многие из этих инвесторов ушли с рынка из-за введенных в последнее время очень высоких налогов на покупку второй и последующих квартир, о чем уже говорилось выше. Произошел существенный сдвиг на рынке в соотношении спрос – предложение в сторону резкого увеличения предложения и сокращения платежеспособного спроса. Надо принять во внимание и то, что, как правило, состоятельные израильтяне уже давно обзавелись для себя собственными квартирами, а вторая и последующие квартиры потеряли для них свою прежнюю привлекательность из-за введенных в действие новых законов, и они уже «ушли с рынка».

А тем, кто должен покупать квартиру при явной нехватке средств, становится все труднее и труднее. Ведь при нынешней цене «средней» квартиры, взлетевшей до 1,647 млн. шекелей (на конец 2016 г.), только первый взнос превышает 400 тысяч шекелей. А банки, заботясь о сохранности своих средств, ужесточают условия кредитования покупки квартир, в частности, машканта за последние полтора года подорожала в среднем на 1,8 процента, что резко увеличивает размер ежемесячных платежей банку (или срок выплаты машканты). К концу прошлого (2016) года средняя выплата по машканте поднялась уже до 5,369 шекелей !

Новый этап в развитии жилищного кризиса в стране был неизбежен. Он был предопределен стремительным ростом цен на жилье и практически топчущейся на месте заработной платой. Однако проведенные в последние два года налоговые реформы в сфере жилья значительно ускорили наступление этого нового этапа развития кризиса.

В классической рыночной ситуации, когда предложение превышает платежеспособный спрос (и при наличии реальной потребности в товаре), баланс между спросом и предложением устанавливается путем снижения цен, что теоретически должно расширить платежеспособный спрос. Однако ситуация в Израиле существенно отличается от классической. В стране реально существует громадное большинство, выступающее против снижения цен на жилье.

Прежде всего, это властные исполнительные структуры, включая все правительства (как нынешнее, так и предыдущие), которые на протяжении почти двух десятков лет, намеренно или непреднамеренно, проводили политику, которая привела страну к тяжелейшему кризису в жилищной сфере и росту цен на жилье. Доходы от жилищного бизнеса, включая, прежде всего, налоги на землю, на стройматериалы и т. д., уже давно занимают видное место в прибыльных расчетах минфина. Во-вторых, строительные подрядчики, долгие годы неплохо зарабатывавшие на постоянном дефиците жилья, не желают расставаться со своими завышенными доходами.

В-третьих, это банковская система страны, получающая огромные доходы от ипотечных ссуд. Долги населения банкам по своей величине уже сопоставимы с государственным бюджетом. БОльшую часть этих долгов составляют ипотечные ссуды. «Подмашкантные» квартиры являются гарантом надежности банковских денег. Поэтому снижение цен на квартиры – это снижение уровня безопасности банковских средств.

В-четвертых, это две трети населения страны, живущее в собственных квартирах и, естественно, не желающее снижения ценности своего недвижимого имущества. Поэтому сколько-нибудь серьезное снижение стоимости жилья (например, на 10 и более процентов) в ближайшее время представляется нам нереальным.

Швейцария или Румыния?  На кого равняться?

(Или нужна ли каждому израильтянину собственная квартира?)

Согласно данным Евростата, лидером европейского континента по такому показателю, как количество граждан страны, не имеющих собственного жилья, является Швейцария, где 61 процент населения проживает на съемном жилье и только 39 процентов граждан владеют собственной недвижимостью. В то же время европейским лидером по количеству квартировладельцев является Румыния. В этой стране 96 процентов населения имеют собственные квартиры и только четыре процента граждан арендуют свое жилье (данные за 2014 год). Но почему-то именно Швейцария является одним из признанных мировых лидеров стран с высочайшим жизненным уровнем населения, несмотря на то, что более половины ее населения не имеет собственного жилья.

В большинстве высокоразвитых стран Европы доля граждан, арендующих свое жилье, гораздо больше, чем в Израиле. Например, в Германии, также относящейся к странам с очень высоким жизненным уровнем, только 53 процента немцев имеют собственное жилье, и соответственно, 47 процентов граждан его арендуют.  А в перечень стран, в которых более 90 процентов населения являются владельцами собственных квартир, кроме Румынии, входят такие страны, как Болгария, Литва, Словакия, Польша, жизненный уровень в которых абсолютно несопоставим с жизненным уровнем населения в упомянутых Швейцарии и Германии. (При этом напомним, что столь высокий процент квартирных владельцев в странах Восточной Европы явился результатом бесплатной приватизации государственного жилья, осуществленной после ликвидации там коммунистических режимов в конце прошлого столетия). 

Основным показателем качества жилищных условий населения страны является, как известно, размер жилой площади, приходящейся на одного человека. И именно по этому показателю страны Восточной Европы проигрывают странам, в которых значительная часть граждан являются арендаторами жилья. Согласно официальной статистике, наиболее «перенаселенные» жилые помещения в Европе характерны для Румынии, Болгарии, Польши, Венгрии.  И в этих же странах, например, отмечается также серьезная недостаточность в оснащении жилищ современными санитарными удобствами. Видимо, не в собственном жилье счастье …

В нашем Израиле, по данным ЦСБ, опубликованным в конце 2016 года, только 26,7 процентов граждан снимают свое жилье, то есть в два с лишним раза меньше, чем в Швейцарии. Но означает ли это, что мы в среднем вдвое богаче, чем граждане благословенной альпийской республики?  К великому сожалению, – нет.  И до Швейцарии, увы, нам пока еще очень далеко. Почему же в отличие от швейцарцев, так много израильтян стремятся обзавестись собственной квартирой?

Наверное, исторически сложилось так, что обязательным атрибутом семейного благополучия в Израиле считается наличие собственной квартиры. Это – своего рода императив, который, видимо, очень редко подвергается сомнению.  Поэтому многие семьи, даже отстоящие весьма далеко от уровня, который принято считать показателем достаточной обеспеченности, и еще не имеющие собственного жилья, стремятся купить себе квартиру. И это несмотря на то, что жилье в Израиле очень дорого, особенно при сопоставлении с европейскими странами, а средняя зарплата у нас при этом даже ниже европейских стандартов.

Культ собственной квартиры нередко внедряется в сознание израильских граждан естественным окружением, где, как правило, превалируют владельцы собственного жилья. Поэтому многим, нуждающимся в жилье, приобретение своей недвижимости представляется единственно возможным решением квартирного вопроса. Более того, многие считают наличие собственного жилья одной из важных характеристик социального статуса. Сам факт наличия у человека или у семьи собственной квартиры почти автоматически причисляет таких людей к категории обеспеченных граждан.

Свой вклад в развитие этого культа вносят и средства массовой информации, где при обсуждении причин жилищного кризиса и путей выхода из него упор, как правило, делается на способах снижения цен на жилье, а не на необходимости организации цивилизованной государственной системы аренды жилья.

Созданию культа собственного жилья способствует и государственная пропаганда, которая в качестве достижений правительства в социальной сфере то и дело «козыряет» высоким процентом граждан, проживающих в собственных квартирах (более двух третей). При этом почти никогда не упоминается тот факт, что почти две пятых (39,9 %) из числа этих собственников в действительности не являются полноправными владельцами своего жилья, а являются лишь его совладельцами.  Другими совладельцами этого жилья де-факто являются банки, которым граждане, купившие квартиры, продолжают выплачивать ипотечную ссуду (машканту). В действительности же, эти «подмашкантные граждане» станут реальными собственниками своих квартир только после выплаты всех своих долгов банку. Одни – возможно, в ближайшие месяцы, другие – через двадцать и более лет!

Свой вклад в развитие культа собственного жилья в Израиле вносят и средства массовой информации, где при обсуждении причин жилищного кризиса и путей выхода из него упор, как правило, делается на способах снижения цен на жилье, а не на необходимости организации цивилизованной государственной или коммерческой системы аренды жилья.

Одна из главных причин, которая стимулирует стремление многих израильских граждан покупать собственное жилье, состоит в том, что в стране нет нормально функционирующего рынка аренды жилья. Нет также и государственного жилья для долгосрочной аренды, равно как и нет надежной государственной защиты прав арендаторов.

Принятый недавно кнессетом закон об аренде жилья не затрагивает важнейших вопросов взаимоотношений владельцев квартир и их арендаторов. Из представленного проекта закона были вычеркнуты два принципиально важных вопроса: о порядке повышения цен на жилье и о регистрации договоров об аренде. В итоге получился абсолютно беззубый «вегетарианский» закон, весь смысл которого можно охарактеризовать призывом: «Владельцы квартир и арендаторы, давайте жить дружно!» В законе присутствуют только второстепенные положения, в основном технического характера, которые определяют права и обязанности владельцев и арендаторов квартир.

Министерство юстиции фактически выступило в защиту права владельцев квартир на повышение платы за аренду по собственному усмотрению. Кроме того, оно не поддержало идею регистрации договоров на съем жилья. Таким образом, вместо организации цивилизованного рынка аренды жилья, государство предпочло сохранить нынешний «дикий» характер аренды. В частности, такой закон дает возможность владельцам квартир легко уходить от уплаты налога за аренду. Государство теряет на этом немалые деньги.

Таким образом, новый закон об аренде фактически не внес каких-либо существенных изменений в нынешний порядок аренды жилья. Арендатор по-прежнему остается бесправной стороной в двусторонних отношениях с арендодателем. А государство фактически не оставляет своим гражданам, желающим надежно решить свой квартирный вопрос, никакой разумной альтернативы, кроме покупки собственного жилья. Но такое решение жилищной проблемы доступно сегодня очень немногим гражданам.  

Однако, будем реалистами, не только сегодня, но и в ближайшие четверть века, даже при условии полного выполнения упомянутого «стратегического плана», не удастся обеспечить всех нуждающихся в жилье собственными квартирами из-за заоблачных цен на жилье, значительно снизить которые практически невозможно. Поэтому единственным, фактически безальтернативным путем решения жилищной проблемы в Израиле может быть только создание широкомасштабной системы аренды жилья, как государственной (преимущественно для малообеспеченных слоев населения) так и общедоступной коммерческой системы аренды жилья.

Аренда versus покупки

Однако масштабная, защищенная государственными законами система аренды жилья, гарантирующая права квартиросъемщика, может быть привлекательным и надежным решением жилищной проблемы для тех, кто не может (или не хочет) приобрести квартиру в собственность (вспомним Швейцарию).

Разумеется, покупка квартиры в Израиле для тех, кто имеет материальную возможность ее купить без особого напряжения – событие безусловно желательное. Наличие собственной квартиры – это один из важнейших атрибутов личной и семейной независимости. Она освобождает человека от многих видов жилищной зависимости, в частности, от воли, а, нередко, и диктата квартировладельца. Она же является важным вкладом в обеспечение благополучного будущего семьи.

В своем стремлении обзавестись собственной квартирой, большинство потенциальных покупателей оставляют без должного внимания существенные негативные моменты, которые несет с собой ее покупка. Прежде всего – это искусственно вздутая до невероятных размеров нынешняя стоимость квартир в Израиле. Цена средней квартиры (напомним, более 1,6 млн. шекелей) предопределяет и соответствующий размер сегодняшней «средней машканты» (1,0 – 1,2 млн. шекелей). Оформляя сегодня такую машканту, возможно, далеко не все осознают, что, выражаясь спортивным языком, они выходят на старт своеобразного «долгового финансового марафона», протяженностью в четверть века!

Многие из тех, кто решил участвовать в таком марафоне, не задумываются над тем, смогут ли они «добежать» до финиша и не придется ли им преждевременно «сойти с дистанции», причем с серьезными моральными и материальными потерями. Ведь практически для большинства получателей ипотечной ссуды весь этот «четверть вековой финансовый марафон» должен будет сопровождаться режимом жесткой экономии для них самих и их семей.  Человек, купивший с помощью ипотечной ссуды квартиру по нынешним израильским ценам, на два-три десятилетия становится одновременно и ее владельцем, и ее рабом.

Если речь идет о молодом человеке, то ему предстоит «работать на квартиру» долгие и, возможно, лучшие годы своей жизни, нередко лишая себя многого из того, что является в наши дни мерилом достойного существования современного человека. Разумеется, все упущенные при этом блага жизни чаще всего восстановлению не подлежат. Ведь на протяжении всего «маршрута» нашего «спортсмена» могут ожидать самые невероятные преграды, с которыми с той или иной степенью вероятности ему возможно придется столкнуться на этом пути.   

Мы не говорим здесь о тех потенциальных соискателях квартир, которые отвечают условиям льготной программы «цена для новосела», участвовать в которой может лишь небольшая часть граждан. А для абсолютного большинства остальных «рядовых» покупателей даже сбор первоначального взноса (25 процентов от стоимости квартиры, то есть не менее 400 тысяч шекелей) представляет собой трудно разрешимую задачу. Если нет существенной «внешней поддержки» (состоятельные родители, родственники, очень близкие друзья), то для того чтобы накопить необходимую сумму, требуются годы и годы.

И при этом нередко необходимо еще одновременно платить арендную плату за снимаемую в настоящее время квартиру и собирать деньги на первый взнос для получения права на машканту. Даже при наличии уже собранных для этой цели собственных средств, отважного покупателя из числа тружеников, относящихся, как правило, только к самой верхушке «среднего класса», ждут немалые трудности на многолетнем пути обретения в Израиле собственного жилья. (О других слоях населения, доходы которых находятся на уровне ниже доходов этой социальной прослойки, мы здесь даже не упоминаем, ибо для них покупка собственной недвижимости, при условии сохранения нынешних цен на жилье, к сожалению, –   абсолютно неосуществимая мечта. О тех, кто по уровню своих доходов, а их, к сожалению, в стране немного, кто относится к очень обеспеченным людям, мы тоже не упоминаем. Большинство из них либо давно уже являются владельцами собственной, весьма благоустроенной недвижимости, либо в состоянии приобрести ее в любой, удобный для них момент.

Далеко не все граждане, решающие участвовать в «финансовом марафоне» и берущие машканту, особенно из числа молодых людей, имеющих сегодня приличные доходы, задумываются над тем, что долголетний период выплаты ипотечной ссуды может быть омрачен негативными жизненными обстоятельствами, которые могут подорвать их нынешнее материальное благополучие и, следовательно, повлиять на их возможности ежемесячно отчислять значительную часть своей зарплаты банкам в порядке выплаты машканты.

Мы живем в динамично меняющемся мире, в котором многие, как позитивные, так и негативные, перемены происходят вне зависимости от нашей воли и без реальной возможности с нашей стороны каким-то образом повлиять на эти изменения. Но, к сожалению, эти перемены зачастую самым непосредственным образом оказывают влияние на нашу жизнь, на благополучие рядовых граждан. Достаточно вспомнить, например, недавний (2007 год) экономический кризис, начавшийся в США и охвативший тогда многие страны.  Израилю, к счастью, удалось тогда относительно благополучно его пережить, но во многих развитых странах кризис больно ударил по материальному положению большинства населения этих стран.

Уместным будет напомнить, что этот кризис начался по причине того, что огромное количество американцев, из числа тех, кто взял в предыдущие годы ипотечные ссуды, оказались не в состоянии их выплачивать. Для того, чтобы рассчитаться с банками, многие владельцы квартир, купленных с помощью ипотеки, в условиях тяжелого кризиса вынуждены были их продавать по гораздо более низкой цене, чем та, по которой они были куплены. При этом, как правило, они не только лишались своего еще не выкупленного жилья, но и теряли огромные, уже ранее выплаченные суммы.

      Должникам по ипотеке могут угрожать не только масштабные мировые кризисы, наподобие выше упомянутого кризиса 2007 года. Подорвать платежеспособность граждан, выплачивающих машканту, могут и гораздо менее масштабные, но гораздо чаще случающиеся драматические события, такие как локальные экономические кризисы, отраслевые кризисы, падение курса акций компании, в которой трудится глава семьи. Аналогичные непредсказуемые события, которые способны резко ухудшить финансовое положение выплачивающего ипотеку гражданина, могут быть связаны, например, и с падением курса национальной валюты, банкротством предприятий и т. д., что влечет за собой потерю рабочего места, а вместе с ним и потерю гарантированного стабильного и достойного заработка.

И, конечно же, никто не застрахован от возможности тяжелого заболевания самого получателя ипотеки или членов его семьи, что может в одночасье подорвать финансовое положение семьи и ее возможности выполнять свои долговые обязательства по ссудам. В таких драматических ситуациях нередко приходится расставаться с купленной квартирой и терять при этом значительную часть уже вложенных средств.

Ведь не случайно, в относительно благополучной Европе многие молодые люди в самом расцвете трудового возраста предпочитают не покупать собственное жилье, а снимать квартиру в аренду. И это при том, что цены на покупку жилья там значительно ниже, чем в Израиле (за исключением мегаполисов Парижа и Лондона), а заработная плата – выше. Как правило, на всем протяжении трудового периода своей жизни люди несколько раз меняют место работы, а вместе с ним и место жительства.

В такой ситуации (а в Израиле – особенно) собственная квартира становится «обузой». В наших условиях, при необходимости сменить место жительства, эту квартиру надо продать и купить другую, поближе к месту новой работы. Сколько времени, сил и средств (риэлтеры, адвокаты, налоги на продажу и на покупку) потребует такая купля-продажа?! В развитых европейских странах, где существуют хорошо организованные, как государственные, так и коммерческие, системы аренды жилья, такая задача решается очень просто. Гражданин освобождает свою арендованную квартиру и снимает другую по новому месту жительства. Экономятся время, деньги и бесценные собственное здоровье и силы. И при этом никаких банковских штрафных санкций!! В Израиле же, к сожалению, все обстоит гораздо сложнее, ибо у нас фактически существует только бесконтрольный («дикий») рынок аренды жилья.

Есть еще одно существенное преимущество арендованной квартиры перед собственной. У значительной части трудящегося населения бывают периоды, когда по различным причинам материальное положение у людей ухудшается, и они не в состоянии более оплачивать свою дорогостоящую квартиру. В этом случае они легко могут отказаться от аренды этой квартиры и снять себе более скромную и, соответственно, более дешевую. 

Бывают и противоположные ситуации, когда в силу определенных благоприятных причин (переход на высокооплачиваемую работу, успешное функционирование собственного бизнеса и др.) материальное положение семьи существенно улучшается, и она решает, что уже в состоянии снимать более удобную и более дорогую квартиру. В этих случаях семья освобождает арендуемую ею прежнюю квартиру и снимает другую, соответствующую ее новым возможностям. Явное преимущество в таких случаях арендуемой квартиры перед собственной более, чем очевидно.

Во многих европейских странах, где существуют современные, цивилизованные формы аренды жилья, как государственные, так и коммерческие, молодые люди и люди среднего возраста чаще предпочитают арендовать себе жилье, а не покупать собственное. Это лучше обеспечивает необходимые для них в наше время маневренность и динамизм в организации своей трудовой деятельности и создании более благоприятных бытовых условий. В таких странах (например, Германии) собственное жилье покупают в основном пенсионеры, завершившие свою трудовую деятельность, или граждане предпенсионного возраста, уже не планирующие больше никаких дополнений к своей трудовой биографии. Как правило, они приобретают себе малогабаритные домики с небольшими земельными участками в пригородных зонах с развитой инфраструктурой.

Представляется, что именно такая модель решения жилищной проблемы могла бы стать предметом для изучения и использования в Израиле при разработке реальных стратегических планов выхода из жилищного кризиса.

Часть 3

 

Copyright © 2005 - 2017  pensiaolim.org  
Оформление, разработка и поддержка: Игорь Коган

Пишите нам по адресу admin@pensiaolim.org

Rambler's Top100       HotLog